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世茂集團副總裁吳凌華:世茂商業未來會呈現什么形態
來源: | 作者:proa35cb6 | 發布時間: 2016-11-27 | 863 次瀏覽 | 分享到:
核心提示:世茂的十個月是一個開始,雖然與華潤的十六年還遠遠不能相提并論,但他已經做好了將世茂作為職業生涯最后一站的準備。

    履新世茂的這十個月,吳凌華在媒體中的露面次數屈指可數,低調、嚴謹的行事風格像極了他的新東家。

  外界談及這位職業經理人時,“華潤”的標簽依然不可避免,但這或許并非吳凌華眼下樂于看到的。

  世茂的十個月是一個開始,雖然與華潤的十六年還遠遠不能相提并論,但他已經做好了將世茂作為職業生涯最后一站的準備。

  “世茂是我的第二份工作,我也希望是最后一份。”吳凌華的“專一”,大抵可以從他履歷中窺探一二,在世茂之前,他的職業生涯都留在了華潤。

  吳凌華的低調是出自骨子里的,即便在華潤十六年,網絡上所能搜索出來的資料卻少之又少,且大都很雷同。在做出成績之前,這位職業經理人更希望外界將焦點對準他所在的平臺,而不是他個人。

  接受采訪也是吳凌華履新世茂商投總裁后首次公開露面,就是這樣一個低調的人,正帶領著世茂商業探索未來發展的路徑。

  吳凌華認為,自己既不是改良者,也不是革命者:“現在的想法就是努力打造世茂的商業體系和平臺,形成具有世茂文化的商業團隊。新的平臺下,更像是一名融入者和擁抱者。”

  不僅僅是社區商業

  世茂正式發布52+mini mall已經過去一年多,在這期間,雖然有武漢和南京項目作為“排頭兵“,但客觀來講,落地的速度并不算快。

  “已經呈現的產品有兩個,一個在武漢,一個在南京,但都只是剛剛開業,配合小區成熟度的逐步提升,項目還可進一步優化調整。”世茂做mini mall的想法在吳凌華加入之前就已經鋪陳開來了,但這位新晉“掌舵者”上手的速度很快。

  此前梳理產品線過程中,世茂發現有很多稱之為配套型的“小商業”,數量多了后就有必要進行類型化的操盤和運作,也由此推出了”52+“。

  吳凌華對“52+”的認同來自于他對商業本質的理解:“‘52+’的出發點很好,諧音‘我愛家’,商業的本質是生活,與消費者的生活密切相關,而家就是生活的最基本單元。”

  “未來世茂會獲取較多住宅用地,同時也有配套商業,對應的52+項目會隨之增加,為居民提供更好的生活是世茂一貫秉承的理念,所以52+是我們大力發展的產品線,但并非世茂唯一的產品線。”

  作為世茂商業產品線之一,“52+mini mall與社區商業之間并不是等同關系。吳凌華稱,“52+”未來會呈現兩種形態,一種是與社區緊密結合,還有一種是與商務相關。如果再往后發展,也不排除會尋找一些軌道交通上蓋的小型物業,這種物業既不涵蓋辦公,也不涉及小區,它的客群只是軌道交通的客流。

  7月份開業的廈門商業項目是世茂商務配套小型商業的一個最新作品,“在這個項目中,我們第一個出發點是綜合體的商務配套,其次才是項目周邊居民的社區配套。”

  世茂熱衷于做這種“小而美”的商業并非沒有道理,一方面可以盤活固有的商業存量,另外從投資回報的角度來看,不見得會比大型高端購物中心遜色。

  吳凌華強調,雖然52+的外延很廣,但是終歸萬變不離其宗,結合的都是合理的投資回報和基本的生活方式。

  管理者、融合者與擁抱者

  從華潤跳槽到世茂,吳凌華很重要的一個任務是幫助新東家完成產品線的梳理,并結合世茂商業發展目標確立每一條產品線的發展路徑和規模,最終所呈現的結果就是世茂商業未來的形態。

  產品線的梳理從吳凌華加入世茂的那一刻就已經開始,大概再過6個月左右,外界就可以看到世茂商業梳理過后的產品線。

  “大致會分成4條產品線。”吳凌華透露:“我們希望樹立明確的商業品牌形象和產品發展路徑,向市場、同行和租戶傳遞價值和信息。”

  不過,世茂本身的商業體量意味著梳理并非易事。截至目前,世茂商業已在包括北京、上海、濟南、南京、福州、廈門、蘇州、南昌、紹興等25個城市設有45余個項目,投資和管理總建筑面積達380萬余平米,其中購物中心280萬余平米,寫字樓100萬余平米,總在營面積135萬余平米。

  吳凌華的履新在某種程度上也被外界解讀為“世茂商業走上變革的匠心之路”的一條引線,畢竟在華潤的十六年經驗對任何一家企業來說都是一筆財富。但在自己的角色定位上,吳凌華并不認為他是改良者或者革命者。

  “從另一種角度來看,我是一個管理者的角色,無法事事親力親為,現在的想法就是努力打造世茂的商業體系和平臺,形成具有世茂文化的商業團隊。新的平臺下,更像是一名融入者、擁抱者。”

  吳凌華稱:“現在的世茂商業團隊成員來自五湖四海,每個人都有不同的個性特征和工作經驗,無論何種職業背景,終究需要大家都回到一個原點,這個原點就是世茂。世茂正在加大商業資源投入,回歸到商業主流路徑,專注于商業匠心之路!”

  在新的平臺上,吳凌華給自己設定的目標是達到所憧憬的商業匠心作品的高度,這當中最需要的是團隊的齊心協力,而并非單槍匹馬。華潤的十六年,讓吳凌華更深刻地感受到資源、團隊和平臺的重要性。

  以下為世茂集團副總裁、世茂商投總裁吳凌華先生的專訪實錄:

  記者:世茂去年推出了社區商業品牌52+ mini mall,相比于其他開發商打造的社區商業,特點在哪里?

  吳凌華:世茂進入商業領域的時間較長,與國內大部分的商業地產商相似,主動與被動相結合地進入了商業領域。在這些年的發展中,世茂也在逐步梳理商業產品線,思考商業發展的未來。

  世茂在去年推出52+mini mall也是結合自身的實際情況,在梳理項目的過程中我們發現,有很多稱之為配套型的商業,或者叫社區商業、小型商業。達到一定數量后就需要類型化地進行操盤和運作,便推出了52+產品。52+的出發點很好,諧音“我愛家”。

  商業的本質是生活,與消費者的生活密切相關,而家就是生活的最基本單元。”52+還有一個含義,是5天工作加2天休息,所體現的含義就是希望我們的商業項目能密切地與消費者的日常基本生活掛鉤。

  目前已經呈現的產品有兩個,一個在武漢,一個在南京,但都只是剛剛開業,配合小區成熟度的逐步提升,項目還可進一步優化調整。未來世茂會獲取較多住宅用地,同時也有配套商業,對應的52+項目會隨之增加,為居民提供更好的生活是世茂一貫秉承的理念,所以52+是我們大力發展的產品線,但并非世茂唯一的產品線。

  記者:52+商業項目的投資回報如何?

  吳凌華:到目前只有兩個項目入市,具體數據還不完整,當然我們希望是一個合理的回報。

  記者:除了52+mini mall,世茂也在結合旅游項目做一些創新,未來還會不會有其他新的產品面世?

  吳凌華:世茂商業的特點是產品線比較齊全,既有大型城市綜合體、區域型購物中心,也有小型商業、社區商業,還有大型文化旅游綜合體。我們還擁有自己獨立IP的主題樂園——茂險王,商機無限。

  產品全也會帶來一定的復雜性,所以我們要厘清和明確目標與路徑。預計明年4月底、5月初,我們會結合世茂商業發展戰略目標以及產品線的定義,舉行正式品牌發布會。

  記者:梳理過后的產品線是怎樣的?

  吳凌華:大致會分成4條產品線,結合商業發展目標,每條產品線發展路徑都會予以確認,最終歸結到一點:世茂商業所呈現的形態。

  我們希望樹立明確的商業品牌形象和產品發展路徑,向市場、同行和租戶傳遞價值和信息。”

  具體的到每條產品線運營、招商、推廣的策略還需要時間論證和優化。

  記者:世茂把北京世茂工三項目出售給樂視,今后會繼續考慮出售這種成熟物業嗎?

  吳凌華:商業地產的本質是金融產品,其歸宿一定是以合理的方式退出,但退出不僅僅是出售,可以持有部分股權而掌握經營權、資產證券化或者REITs等多種形式。

  我現在的感受和理解是,世茂正在不斷加大商業地產的投入,且未來會持續投入。

  記者:商業地產的退出方面,很多企業已經在嘗試資產證券化,公司是否有這樣的考慮?

  吳凌華:在商業形成整體規模的前提下,單個項目有一些資產證券化屬于正常,有利于整體發展,最終都將有利于整個世茂集團。

  所有的前提都是單個項目要運營良好,評價項目有很多標準,我們的評價維度包括6個方面:政府、同行、租戶、消費者、股東和員工。

  記者:對商業地產自持和出售,世茂的考慮是什么?

  吳凌華:國內發展商幾乎全部都是租售并舉,只是說在內部管理模式上有不同。

  對商業地產而言,自持經營是首要出發點,但并非所有的商業都適合自持,企業要發展,也需要通過銷售來平衡現金流。商業地產無論是自持還是出售,在前期其實都要考慮幾個問題,一是這個區域到底有多少商業容量,二是項目的入市時機。

  記者:世茂商業分布的城市很廣,未來布局的重點會在哪些城市?

  吳凌華:這幾年幾乎絕大部分的主流發展商提出要回歸一二線,世茂也不例外,我們的重點也是國內近20個有發展潛力的城市。

  記者:您到世茂商投有十個多月了,在任期內有沒有給自己設定目標?

  吳凌華:我希望是任期無限,目標長遠。

  世茂是我的第二份工作,我也希望是最后一份。

  在華潤的十六年,收獲頗多,感恩感謝。同時,我也十分感謝世茂給予我的平臺,希望在這個平臺上,能夠給世茂留下一個獨特的優秀的商業團隊,能夠達到所憧憬的商業匠心作品的高度。

  記者:您覺得自己在世茂商業的發展中的角色是怎樣的?改良者還是革命者?

  吳凌華:我本人不愿意做這樣的定義,我寧愿從另一種角度來看。

  我是一個管理者的角色,無法事事親力親為,目前的想法就是努力打造世茂的商業體系和平臺,形成具有世茂文化的商業團隊,新的平臺下,更像是一名融入者和擁抱者

  許多人會問我,在華潤工作了16年最大的感觸是什么?其實我最大的感觸是:平臺很重要,不要過于夸大自己的能力,70%是公司平臺,30%是個人努力。

  現在的世茂商業團隊成員來自五湖四海,每個人都有不同的個性特征和工作經驗,無論何種職業背景,終究需要大家都回到一個原點,這個原點就是世茂。世茂正在加大商業資源投入,回歸到商業主流路徑,專注于商業匠心之路!


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